敷地権と借地権

2016/5/28

今日もいい天気で物件見学日和でした。
一年中こんな気候だったらいいのにと思います。

さて、中古マンションの場合に借地権のマンションって結構あります。
少し安いなと思うと小さく 旧法借地権 (残23年)などど記載されております。
よくお客様にこちは借地権のマンションです。とご案内するとすごく嫌がられることもあります。
騙したなみないな人もいます。全く話しを聞かない人もいます。

借地って何かというと、
当然ながら借地なので地主さんがいらっしゃいます。よくあるケースで近くのお寺さんが所有者のケースです。
檀家さんの建前境内地を売却するわけにもおなないけど、良い土地なので有効活用したいなど理由は様々ですが。
一般的には、神社はそのエリアの土地の一等地に建設されてます。その隣接地は勿論一等地です。
数十年前まではよく借地の分譲マンションは販売されてました。

でも昭和末期から平成初期になると借地のマンションは減少します。

理由は簡単です。貸したら返してもらえないからです。

居住用に供する借地は借地借家法の影響を受けます。
つまり借りている人が強く、貸している人は保護されなくなります。
正当事由がない限り返してもらえません。

借地が消滅してはならないと、新法借地権が誕生し、期限が到来した場合は返却する方法が導入されました。
平成4年8月1日以降の契約が新法です。それ以前に契約していたものはそのまま旧法で、更新した場合でも旧法です。
新法に切り替えはできません。
つまり、借地借家法の影響が続くということです。

マンションの場合は敷地権というものがあります。
聞き慣れませんが新築分譲の「所有権」のマンションは99%敷地権の設定登記がされております。
日本では、土地と、建物は別の不動産として扱われております。
先程の借地のケースのように、土地は地主さん、建物は自分ということが出来ます。
ただ敷地権の登記がされたマンションは分離処分が禁止されます。
部屋を売却するときは、土地の権利も自動的にセットとなります。
所有権ではありますが、自由に処分をすることができません。

借地権の場合はその土地を利用する権利を売買します。
借地権と地上権など若干の違いはありますが、借地借家法で守られているので、
突然立ち退きにあうなど、基本的にはありえないこととなります。

敷地権のマンションと借地権のマンションとでは、そこに住むための権利の安心感は変わらないといえます。

以前旧法借地権のマンションだけを探されていたお客様がいました。
40代のご夫婦だったのですが、理由を聞くと高い所有権のマンションにこだわりはなく、
割安な借地のマンションの方が老後の資金をのこせるからとおっしゃってました。

借地権の場合は建替の際の契約の問題や更新料などもありますので、
一概にやすいとは言い切れませんが、ライフスタイルによっては、旧法借地権も検討の余地はあります。





日商岩井上高田マンション 借地権のマンション特集

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