新耐震、旧耐震、旧々耐震 のマンション

中古マンションの販売をしていると「新耐震」と「旧耐震」の話しがよく出てきます。
昭和56年6月に建築基準法が改正され地震に対する最低強度が改定されました。

余談ですが、56年6月以降に建築されていれば直ちに「新耐震」というわけではなく、昭和56年6月以降に新基準で建築確認の申請が行われている必要があります。当時は駆け込み申請もあったかと思いますので、建築期間を考えると1年から1年半位後の完成以降の物件が新耐震基準のマンションとなります。
大震災の度に日本の耐震基準は見直しがされて、昭和46年にも大きな改正がありました。いわゆる「旧々耐震」です。マンションの場合、この時期の建物はあまりありませんが、立地の良い場合はいまでも結構あります。

購入予定の方は、新耐震の方が安全というイメージがありますが、
実際に大丈夫かどうかは、実際に地震が発生してみないとわからないのが実態です。

新耐震でも壊れるものは壊れます。旧耐震が大破になる可能性が高いのであって全ての旧耐震が壊れてしまうことはなく、また全ての新耐震が壊れない保証はありません。
そもそも「新耐震」の基準も最低限の強度基準であって財産も守る基準ではありません。命を守る基準です。本震が来た際に建物が倒壊して圧死をしない基準で、その後の余震ませしっかり建物が存続して建物という財産を守る基準ではないです。

以前「住宅性能評価」といういわば住宅の通知表みたいなものがあり、その中に耐震に関する項目があるのですが、その基準が1から3までの3段階で評価されます。
99%の新耐震のマンションは1です。
のこり僅かなマンションが2か3なのですが、安心を高めた2点(125%の強度)のマンションを販売していたのですが全然売れませんでした。
理由は簡単です。価格が高いのです。

耐震性を高めると施工コストが上昇します。

そこで、マンション分譲業者は販売価格を考えると施工コストを最適化する必要があります。
つまり見えない構造は最低限のレベルで見える設備、外観を華やかにつくるのが施工コストを最適化され正解なのです。

売れるものが良い商品で、良い商品が売れる訳ではないのです。

マンション分譲も慈善事業ではなく商売なのです。

壊れる要因は色々あります。建物の形状、バランス、施工精度、地盤状況など様々です。

旧耐震のマンションでも良い物件は多数ありますし、
笹塚周辺の場合は東京都内でも地盤は良好ですし、現時点では活断層も発見されていません。
旧耐震だからダメと最初から除外するのでは無く、
どんな旧耐震であれば少しは安心して購入できるマンションなのかを見極める知識が必要です。


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