中古マンションを購入するときの保証「既存住宅売買瑕疵保険」てなに?(個人間売買編)

少し前に不動産売買の際に売主が負担する「瑕疵担保責任」につて取り上げました。

不動産の売買契約書の場合は瑕疵担保責任のを①雨漏り②シロアリの害③給排水管の故障の3つに限定をし、
保険期間を1ヶ月から3ヶ月にして、売主のリスクを極力回避する。というものです。

今回は「瑕疵担保責任」に対しての保険「既存住宅瑕疵保険」について説明いたします。

既存住宅瑕疵保険

新築物件と比べると見劣りする保証期間

個人間売買の不動産取引は、個人と個人の契約になります。
保証を行うのが個人となることや、不動産(建物)に関しては長期間利用することや、天災地変の影響を受けることから、保証には消極的な個人の売主さんが多い傾向にあります。一方売主さんが側からすると、売却後もヒヤヒヤとなにか不具合が起こりやしないかと心配になります。

購入する側からすると、入居後に不具合があると心配です。
1日2日の話ではなく、住み始めたら長く住みたいのが心情です。

そんなことから、中古住宅に保証の「瑕疵担保責任」は、売主側の思惑が優先され、1ヶ月か3ヶ月と、新築住宅と比べると見劣りし、十分な保証が存在しない状況でした。
数年間も個人で保証を担うこと自体が不可能な話ですので・・

そんな現状が理由がどうかはわかりませんが、日本国内の中古住宅の流通量は海外諸国と比べると低い水準となっているのが現状です。
買う側も中古住宅よりも、しっかりと保証のついた新築住宅を選びますし、売る側も建物を取壊して新築を建築する事を前提にに売却するのが一般的になる市場となるのは当然といえます。

少子高齢化の国内のでは、このスクラップ&ビルドの不動産市場を変更する為に、「第8基住宅建築五箇年計画(2001年から2005年度)」において、ストック重視の方向性が示され、長期間利用できる住宅を建築することや、スクラップアンドビルドからストック重視への転換が明確に示されました。
そして、中古住宅を安心して売買出来る環境づくりがはじります。

「既存住宅売買瑕疵保険」

2010年に最初の「既存住宅売買瑕疵保険」が導入されます。

「住宅瑕疵担保責任保険法人」が建築士による現場検査を行なった上で保険を引き受ける制度です。

保証の対象は基本構造部分が対象となります。
「基本構造部分」は住宅品質確保促進法等※1で定められた「柱・基礎等の構造上主要な部分」「外壁、屋根等の雨水の浸入を防止する部分」が対象となります。

引き受ける保険会社によりますが、保険のオプションとして「給排水管路」や「シロアリ」などの保証を追加する事もできるようになってます。

1年か5年の保証期間を選ぶことができます。(保険会社によりことなります)
この保険は、売主が付けることも、買主が付ける、また不動産仲介会社もつけることが出来る保険です。

支払われる保険料は500万円・1000万円となります。(保険会社によりことなります)
保険料は建物によって変わってきますが、現地調査費と保険料を含めて5万円から15万円くらいの費用で保険金額、期間などで様々です。

この保険金は、保証対象の修繕工事費用はもちろんですが、訴訟になってしまった場合の費用や、仮住まいの費用まで保証してくれます。

何かあった時の保険としては、理にかなう金額といえます。

※1:住宅の品質確保の促進等に関する法律

すべての住宅が利用できるわけではない

この「既存住宅売買瑕疵保険」中古住宅の売買ではいい事ばかりですが、すべての住宅が利用できるわけではありません。

いくつか条件があるのすが、昭和56年(1981年)6月1日以降の住宅であることが条件になります。 
いわゆる「新耐震基準」の物件であることが条件です。

以前の旧耐震基準も例外的に耐震診断を実施して、適合とされた住宅や、耐震補強工事を実施して適合とされた住宅は利用できますが、少数派です。

また、検査の結果「指摘事項あり」(検査不合格)となった場合は保険をかけることができません。
もし「著しい不具合」が発見された場合は高額な補修費が発生する事も考えられます。

買主の費用負担でもこの保険に伴う検査を実施することもできますが、売主が承諾してくれないと検査自体ができなくなります。
また、マンションなどのケースは共用部分の検査を実施するので管理組合の承諾を取付る必要があります。
当然承諾がもらえないと、既存住宅売買瑕疵保険自体が利用することができないのがネックです。

まとめ

従来の個人間売買の「瑕疵担保責任」と比べると、売主と買主ともに大きな安心を得ることができる「既存住宅売買瑕疵保険」。

安心して中古住宅を売買することを後押ししてくれる制度です。

今年(平成30年4月1日)より宅建業法の一部改正により、建物を検査する「インスペクション」を実施する会社を斡旋する規定が盛り込まれました。
この「既存住宅売買瑕疵保険」の本格的な普及の為に作られたいされた制度といえます。

現状の対応は様々で、
①売主にて実施
②売主にて実施予定無し、買主の費用負担で実施可
③売主にて実施予定無し、買主による実施も不可

と記載する販売図面も見かけるようになりましたが、記載があっても③が比較的多いのが現状です・・

この制度を上手に利用していくことが、中古住宅の流通量が増えて、安心して透明な売買取引を後押ししてくれるはずです。
今後ますますの利用が見込まれます。

そのためには、この制度をよく理解していくことや、建物も長く利用して、ライフスタイルに合わせて住替えするという考えからが浸透する事からだと思います。

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