中古マンションを購入するときの保証はどうなっているの?(個人間売買編)

不動産を購入する際にふだんは聞き慣れない言葉が多く出てきます・・

そんな言葉の中に「瑕疵担保責任」(かしたんぽせきにん)という言葉があります。
簡単に説明すると「保証」の事です。
「瑕疵担保責任」という言葉は民法の規定です。(民法570条)

不動産売却の際のにも、購入後に当初わからなかった欠陥に対して保証する決まりが、
「瑕疵担保責任」です。

今回は、「個人間売買」の瑕疵担保責任のケースを取り上げていきます。

不動産の売却相談はソヨー建設へ

瑕疵担保責任ってなに?

「瑕疵担保責任」は、売却時に「売主」の知らなかった、住宅の欠陥が引き渡し後に発覚した場合の保証の取り決めごとです。

あくまで、「売主」も知らなかった「欠陥」です。
もし知っていた場合は話が変わります・・(詐欺などになってしまいます・・)

「瑕疵」=見えない欠陥
「担保」=将来おこるかもしれない危険にたいしての保証
「責任」=責務・義務


簡単んに説明すると「保証」の取り決めごとが「瑕疵担保責任」です。

瑕疵担保責任の期間はどのくらい?

瑕疵担保責任は民法の規定では、「発見」してから1年以内とされております。
「発見」してから1年間ですので、5年先・10年先に発見した場合もずーと保証付きとなっります。
購入する側からすると、とても都合の良い法律です。

時間が経つと、建物に限らずものは経年劣化していくものです。
そもそも、購入時にもともとあった欠陥か経年劣化かどうかもわかりません・・

当然ながら、永遠に続くかもしれない保証を引受けて売却するリスクをとる売主はまずいません・・

契約の内容は当事者間で決めて特約を設ける

法律(民法)によると契約自体は口頭で「売ります」・「買います」で成立するものです。
公序良俗に反することや、錯誤など一部無効とされるケースはありますが契約の内容自体は当事者間が同意していればその形式によらず成立します。

日常のお買い物が日常いでよく遭遇する契約のシーンです。

ただし不動産売却の場合は、契約成立後のトラブルを回避する目的で書面(売買契約書)を取り交わす事で証拠を残すのが一般的です。
この売買契約書は不動産屋が作成します。

その書面(売買契約書)の中身でいくらで売る、いつまでに支払う、どんな形で引き渡すなどの内容を記載し当事者間でその内容を取り決めをして行きます。

その中で「瑕疵担保責任」をどう取り決めるのか。という項目を設けて、民法の「発見から1年間」を読み替える「特約」を設けます。

特約の内容が契約の条件になっている

契約自体は当事者間で自由に決めることが出来きます。

「民法」の規定通りに、「発見から1年間」という契約も有効ですし、反対に「瑕疵担保責任を一切負わない」という特約も有効となります。
極端な例ですが、後者の「瑕疵担保責任を一切負わない」という特約は珍しくありません。
親の代から相続した、一戸建て住宅を子供達が売却する時など、建物をよくわからない時や、築年数が経過して古い場合など、売主が売却不動産に自信がない場合は特に多いです。

「瑕疵担保責任を一切負わない」特約がある場合は、物件価格が割安などと、価格に転嫁しているケースが多いです。

土地を購入して、更地に新築を建築する目的や、中古マンションを購入してフルリノベーションを実施する方にはこの特約は受け入れやすいです。

築年数も古すぎない不動産の場合は?

実は、民法での「瑕疵担保責任」では「目的が達せられない場合」という言葉で漠然としております。
この漠然とした言葉の解釈で争いが生まれてしますのが実態です。
実際にこの「目的が達せられない場合」にあたるかどうかで過去多くの裁判が行われてきました。

実際の取引では、この争いを発生抑制する為に「瑕疵担保責任」の定義を以下の3つとして取り決めを行います。

①雨漏り
②シロアリの害
③給排水管の故障

上記の欠陥に対して保証をし、その期間ですが、話し合いで1ヶ月から3ヶ月の期間で設定することが多いです。
築年数があまり経過していなく、実際に居住中の住まいの売却の場合は3ヶ月。住んでいない期間が長いと1ヶ月が傾向としてあります。
人が住んでいない家の損傷は、住んでいる場合と比べると比較的速いスピードで進みますので、上記傾向があります。

またマンションの場合で、共用部分など、管理組合での管理を行なっている箇所は保証をしないと特約を結ぶのが一般的です。
修繕を行う当事者という立場ではないからです。

まとめ

不動産を購入する際はなるべく、あとからの保証手厚くしたいものです。
売却する人からすると、今度は真逆の立場でなるべく保証期間は短くしたい。

相対する思惑を取りまとめいくのが、不動産屋の仕事です。
個人間売買の場合は、「売主側」の不動産業者と、「買主側」の不動産業者は別々の不動産業者にしておくことで、公正な取引を担保できると言われてます。

次回は「既存住宅売買瑕疵保険」についてとりあげます。

そんな不動産売買の法律に熟知した、渋谷区の笹塚エリアで不動産購入をお考えの際は、私達ソヨー建設までお気軽にご相談ください。

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