不動産を購入するときの3つの保証(売主不動産業者編)

不動産探しを行なっていくなかで、物件を決める決めては人それぞれです。
「駅までの距離」「広さ」「価格」など基本的な事項を始め「ペットと暮らせる」ことや、「楽器が演奏できる」など個人的な嗜好を考慮すると家族内でもその決めてはなかなかまとまりません・・

そんな多様な条件の中で知っておきたいのが、購入後の保証がどうなっているか!
今回はリノベーションマンションや新築一戸建てを購入する際の保証についてとりあげていきます。

不動産を購入するときの3つの保証(売主不動産業者編)

売主は「個人」と「業者」に分かれる

売出し中の不動産には必ず、売主がおります。
大別すると「個人」「業者」にわける事ができます。

「個人」は一般消費者の方が、仲介不動産業者を介して売却するケースです。
今後不動産を購入した後に売りに出すケースです。このケースの場合の保証は「中古マンションを売却する時の保証は?」ご参照ください。

「業者」のケースは「宅地建物取引業者」の免許を取得して「業」として不動産売買等を不特定多数におこなっている法人をさします。

「個人」との取引と「業者」との取引の場合、宅建業法等で保証に対して格差があり、「個人」との取引とくらべると、より手厚い保証をつける事が義務付けられております。

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)は引き渡し後2年以上

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは、引き渡しをしたものに欠陥等があり目的を達成することができない事態の時の保証の事です。

不動産取引でわかりやすいケースは、自宅建物を建築するために土地を購入したけど、そもそも建物を建築することができないケースなどです。(普通はありませんが・・・)

自宅を建築することができない事が「目的を達成する」ことができません。

民法では「発見から1年以内に請求する」ことで、契約事態がなかった事にしたり、保証をしたりとなります。
ただ「発見から1年以内」では、何年後の1年以内になるか神のみぞ知る 世界になりますし、時間の経過によって、責任の所在も、売主なのか、経年劣化かもわからなくなります。

そこで、宅建業法では、「引き渡し後2年以上の瑕疵担保責任を負う」とされております。
つまり、2年間は保証付となります。

余談ですが仮に2年以下の「1年以内は瑕疵担保責任を負います」という特約をつけても、無効となります。
その際は、民法の基本に戻って「発見から1年間」となります。

アフターサービス

瑕疵担保責任とは別に「アフターサービス」というものがあります。
「瑕疵担保責任」は法律に基づいた保証となるので、強制的な保証となるのに対して、「アフターサービス」は売主業者による「サービス」であることが大きな違いです。

売主である不動産業には多くの競合会社があります。ライバル会社より、自社物件がよく見えるように付加価値をつけて購入後の「アフターサービス」の差別化をおこなっているのが現状です。

保証部分も「瑕疵担保責任」の目的が達成できない場合と漠然としたものではなく、「床(フローリング)2年」など具体的な箇所を特定して保証してくれるので、購入した消費者にもわかりやすくなっております。

「アフターサービス」はあくまで差別化するための「サービス」となるので、売主による補修義務は法的な拘束力はありません。
中古マンションをリノベーションして販売するケースでは、瑕疵担保責任とあわせて2年間が一般的で、差別化をおこなっている会社で「給排水管10年」などと定めて、引渡し時に「アフターサービス基準」として書面を発行することが一般的です。

新築住宅は10年間の保証

先程のアフターサービスは、あくまでサービスです。
売主である業者が倒産してしまった場合は、サービスを受けることができません。

実は2年間の瑕疵担保責任もその責任を負うのは「売主」となります。同様に「売主」が倒産してしまった場合は保証を受けることすらできずに泣き寝入り・・となってしまいます。

以前新築マンションで鉄筋量を少なくして耐震性能を満たさない新築マンションが販売された事件がありました。
「耐震偽装事件」です。その際本来は「売主」である業者が責任を果たす必要がありましたが、あえなく倒産してしましました。
購入者は建て替えに対応するために、立替費用を借り入れをおこなって2重のローンを負担する事態になりました。

この教訓からできた制度が「住宅瑕疵担保履行法」です。
万が一「売主業者」が倒産してしまった場合でも、10年間は保険や供託金によって「瑕疵担保責任」を受けることが出来る仕組みで販売しなければならないとなりました。
これにより、新築住宅の場合は10年間の瑕疵担保保証つけることが義務付けられました。

まとめ

不動産を購入する時の保証は大まかに3つです。

①瑕疵担保責任 2年 (民法)
②アフターサービス  (売主)
③10年間の瑕疵担保履行 (瑕疵担保責任履行法)

不動産購入の際の「売主」を選ぶ時に「信用」を重んじる傾向がりますが、アフターサービス以外は現在売主が倒産した場合でも、保証を保険会社や、供託金によって安心して生活できる仕組みができてきております。
リノベーションマンションの購入のときも「既存住宅売買瑕疵保険」の仕組みができており、同様です。

ただし、「アフターサービス」保証する制度はまだありません。

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